Energieausweis und Mietminderung — Welche Rechte haben Mieter 2026?

Antwort: Vermieter sind nach § 80 GEG verpflichtet, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss auszuhändigen. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 15.000 € (§ 108 GEG) — begründet aber nicht automatisch ein Mietminderungsrecht des Mieters. Ob schlechte Energieeffizienz als Sachmangel nach § 536 BGB gilt, ist rechtlich umstritten und hängt vom Einzelfall ab. Relevant ist dagegen die CO₂-Kostenaufteilung: Bei fossilen Brennstoffen können Mieter prüfen, ob der Vermieter seinen CO₂-Kostenanteil korrekt nach CO2KostAufG trägt.

Die Kurzantwort in einem Satz

Ein fehlender Energieausweis ist ein bußgeldbewehrter Verstoß gegen § 80 GEG — begründet aber nicht automatisch ein Mietminderungsrecht des Mieters; wichtiger für Mieter ist die korrekte CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG, die von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt.

Das Wichtigste in Kürze (Stand Mai 2026)

Vorlagepflicht: § 80 GEG verlangt Energieausweis-Vorlage spätestens bei der Besichtigung. Bußgeld für Vermieter: bis zu 15.000 € nach § 108 GEG. Mietminderung: kein automatischer Anspruch, Einzelfallprüfung nötig. CO₂-Kosten: Mieter können fehlerhafte CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG rügen. Energieausweis-Aushändigung: Mieter haben nach Abschluss des Mietvertrags Anspruch auf eine Kopie.

Was § 80 GEG Vermietern vorschreibt

§ 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) enthält die Pflichten rund um den Energieausweis bei Vermietung und Verkauf. Für Vermieter gelten dabei zwei aufeinanderfolgende Pflichten:

1. Vorlagepflicht bei der Besichtigung

Wird ein Wohngebäude oder eine Wohnung zur Miete angeboten und es gibt eine Besichtigung des Objekts, muss der Vermieter (oder Makler) spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen — also dem potentiellen Mieter zeigen. Das gilt auch bei Verkauf. Die Vorlage kann auch als Kopie oder digital erfolgen.

2. Aushändigungspflicht nach Vertragsschluss

Nach dem Abschluss des Mietvertrags hat der Mieter Anspruch auf eine Kopie des Energieausweises. Der Vermieter muss diese unaufgefordert aushändigen. Ob eine physische Kopie oder eine digitale Übermittlung ausreicht, ist in der Praxis weitgehend anerkannt.

Wann greift die Pflicht?

Die Vorlagepflicht gilt bei Neuvermietung — also dann, wenn ein neues Mietverhältnis begründet wird. Sie gilt nicht für laufende Mietverträge, die bereits vor einiger Zeit abgeschlossen wurden. Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis, das seit Jahren läuft, haben keinen gesetzlichen Anspruch auf erstmalige Vorlage aus § 80 GEG. Allerdings kann vertraglich oder per Nebenpflicht aus dem laufenden Mietverhältnis ein Anspruch entstehen — das ist eine rechtliche Grauzone.

Bußgeld für Vermieter: bis zu 15.000 € nach § 108 GEG

Wer als Vermieter den Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Das Bußgeld kann bis zu 15.000 € betragen. Anzeigen können Mieter, Makler oder Behörden erstatten.

Bußgeld-Risiko: Auch Makler sind in der Pflicht

Nicht nur Vermieter, sondern auch Immobilienmakler sind nach § 80 GEG verpflichtet, den Energieausweis bei Besichtigungen vorzulegen. Fehlt er, droht auch dem Makler ein Bußgeld nach § 108 GEG. Für Mieter bedeutet das: Wenn ein Makler bei der Besichtigung keinen Energieausweis vorgelegt hat, kann das beim zuständigen Baurechtsamt oder der Ordnungsbehörde gemeldet werden.

In der Praxis werden Verstöße gegen die Energieausweis-Vorlagepflicht selten aktiv verfolgt, weil Mieter die Bußgeldverfolgung nicht selbst anstoßen können — das liegt im Ermessen der Behörde. Dennoch ist das Bußgeldrisiko für Vermieter real, insbesondere wenn der Verstoß bei einer behördlichen Kontrolle oder auf Anzeige hin bekannt wird.

Mietminderung wegen fehlendem Energieausweis — gibt es das?

Die entscheidende Frage: Kann ein Mieter die Miete mindern, weil der Vermieter keinen Energieausweis vorgelegt hat oder weil der Energieausweis eine schlechte Energieeffizienzklasse zeigt?

Zur Klarstellung: Die Mietminderung nach § 536 BGB setzt voraus, dass die Mietsache einen Sachmangel hat — also einen Fehler, der die Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung aufhebt oder mindert. Ein Sachmangel ist ein tatsächlicher Zustand der Wohnung, kein formales Dokument.

Fehlender Energieausweis allein = kein Sachmangel

Das bloße Fehlen des Energieausweises begründet nach der herrschenden rechtswissenschaftlichen Meinung keinen Sachmangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB. Der Energieausweis ist ein Informationsdokument — sein Fehlen verändert weder die tatsächliche Energieeffizienz noch die physische Beschaffenheit der Wohnung. Ein Mietminderungsanspruch allein wegen des fehlenden Dokuments ist daher in der Regel nicht gegeben.

Schlechte Energieeffizienz als möglicher Sachmangel — Einzelfall

Komplizierter ist die Frage, ob die tatsächlich schlechte Energieeffizienz der Wohnung einen Sachmangel darstellt. Die Gerichte haben hier uneinheitlich entschieden:

Pro Sachmangel: Einige Gerichte haben entschieden, dass eine erheblich schlechtere Energieeffizienz als im Mietvertrag oder Exposé angegeben oder als branchenüblich erwartet ein Sachmangel sein kann — insbesondere wenn dem Mieter bei Vertragsschluss eine bestimmte Energieklasse versprochen wurde und die Wohnung diese deutlich verfehlt.
Contra Sachmangel: Andere Gerichte haben abgelehnt, dass schlechte Dämmung oder hoher Energieverbrauch einen Mangel begründet — wenn die Wohnung insgesamt bewohnbar ist und keine konkrete Vereinbarung über einen Energiestandard getroffen wurde.

Mieter, die eine Mietminderung wegen schlechter Energieeffizienz erwägen, sollten unbedingt juristischen Rat einholen, bevor sie die Miete eigenmächtig kürzen. Eine unbegründete Mietminderung kann zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstandes führen. Dieser Artikel kann und soll keine individuelle Rechtsberatung ersetzen.

Was Mieter tatsächlich tun können: die CO₂-Kostenaufteilung

Praktisch relevanter als eine Mietminderung ist für viele Mieter die Frage der CO₂-Kostenaufteilung. Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es schreibt vor, dass die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Erdgas, Heizöl, Fernwärme aus fossilen Quellen) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden muss — und zwar nach einem 10-Stufen-Modell, das von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt.

Das Stufenmodell funktioniert so: Je höher der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes (in kg CO₂ pro m² und Jahr), desto größer ist der Anteil, den der Vermieter an der CO₂-Abgabe tragen muss. Bei sehr schlecht gedämmten Gebäuden kann der Vermieter-Anteil bis zu 95 % der CO₂-Abgabe betragen.

Recht auf korrekte Abrechnung: Mieter haben Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung, die die CO₂-Kostenaufteilung korrekt abbildet.
Belegeinsicht: Mieter können die Heizkostenabrechnungen und die zugrundeliegenden Verbrauchsdaten einsehen.
Falsche Aufteilung rügen: Wenn der Vermieter die CO₂-Kosten nicht oder falsch aufteilt, können Mieter innerhalb der Einspruchsfrist Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen.
Mieterbund oder Rechtshilfe: Verbraucherzentralen und der Deutsche Mieterbund bieten Beratung zur CO₂-Kostenaufteilung an.

Wie der spezifische CO₂-Ausstoß ermittelt wird

Der CO₂-Ausstoß, der für das Stufenmodell des CO2KostAufG maßgeblich ist, ergibt sich aus dem Endenergieverbrauch des Gebäudes und dem CO₂-Emissionsfaktor des verwendeten Energieträgers. Ein aktueller Energieausweis enthält die Energiekennwerte, aus denen der CO₂-Ausstoß berechnet werden kann. Mieter können daher den Energieausweis nutzen, um zu prüfen, ob die CO₂-Kostenaufteilung ihres Vermieters plausibel ist.

Energieausweis-Angaben im Inserat: Pflicht und Konsequenzen

Neben der Vorlagepflicht bei der Besichtigung schreibt § 80 GEG vor, dass in kommerziellen Immobilieninseraten — ob online oder in Zeitungen — bestimmte Energiekennwerte des Gebäudes angegeben werden müssen. Konkret:

Die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Der Endenergiebedarf oder -verbrauch
Der wesentliche Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe etc.)
Das Baujahr des Gebäudes
Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Fehlen diese Angaben im Inserat, können Mieter oder Interessenten dies bei der zuständigen Behörde melden. Für Vermieter gilt: Falsche oder fehlende Inserat-Angaben sind ebenfalls eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG.

Wann sollte ein Vermieter den Energieausweis erneuern?

Vermieter, die sich rechtssicher aufstellen wollen, sollten prüfen, ob ihr Energieausweis noch gültig ist und den tatsächlichen Zustand des Gebäudes korrekt abbildet:

Gültigkeitsdauer: Ein Energieausweis ist 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Ist er abgelaufen, muss vor der nächsten Neuvermietung oder dem Verkauf ein neuer ausgestellt werden.
Nach Sanierungsmaßnahmen: Hat der Vermieter das Gebäude energetisch modernisiert (Dämmung, neue Heizung, neue Fenster), bildet der alte Energieausweis den Zustand nicht mehr korrekt ab. Ein neuer Energieausweis schützt vor Mietern, die behaupten, eine bessere Energieklasse erwartet zu haben.
Vor Neuvermietung: Vor jeder Neuvermietung sicherstellen, dass ein gültiger Energieausweis vorliegt. Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €.

Tipp für Vermieter: Rechtssicher aufstellen

Der einfachste Schutz gegen Bußgeld und Mietstreitigkeiten: einen gültigen, korrekten Energieausweis von einem DIBt-registrierten Anbieter ausstellen lassen und diesen konsequent bei jeder Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss aushändigen. Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €.

Mieterrechte im Überblick: Was ist wirklich durchsetzbar?

Eine nüchterne Zusammenfassung der rechtlichen Realität für Mieter:

Anspruch auf Vorlage und Kopie: Ja, nach § 80 GEG bei Neuvermietung. Durchsetzbarkeit über zivilrechtliche Klage oder Behördenanzeige.
Bußgeldverfolgung: Möglich über Anzeige bei der Behörde — liegt im Ermessen der Behörde, ob verfolgt wird.
Mietminderung wegen fehlendem Energieausweis: In der Regel nicht begründbar; das bloße Fehlen des Dokuments ist kein Sachmangel.
Mietminderung wegen schlechter Energieeffizienz: Nur in Ausnahmefällen, wenn eine konkrete Vereinbarung über den Energiestandard getroffen wurde und dieser gravierend verfehlt wird. Immer mit Rechtsanwalt prüfen.
CO₂-Kostenaufteilung: Hier sind Mieterrechte klar und durchsetzbar: korrekte Abrechnung verlangen, fehlerhafte Abrechnung widersprechen.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Energieausweis für Vermieter — rechtssicher und schnell

Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen. Sie zahlen erst nach Erhalt — kein Vorschuss, keine versteckten Kosten.