Energieausweis Mieter-Rechte — Was Mieter verlangen können und müssen

Antwort: Mieter haben nach § 80 Abs. 2 GEG das Recht, bei der Wohnungsbesichtigung den Energieausweis vorgelegt zu bekommen. Bei Vertragsabschluss muss der Vermieter eine Kopie aushändigen. Fehlt der Energieausweis, kann der Vermieter mit einem Bußgeld bis 15.000 € nach § 108 GEG belegt werden. Seit 2023 gilt außerdem das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): Je schlechter die Energieeffizienz der Wohnung, desto mehr der CO₂-Abgabe trägt der Vermieter. Der Energieausweis ist dabei das Schlüsseldokument für die korrekte Kostenteilung.

Die Kurzantwort in einem Satz

Als Mieter haben Sie ein gesetzliches Recht auf Vorlage des Energieausweises bereits bei der Wohnungsbesichtigung — und auf eine Kopie bei Vertragsabschluss — und die CO₂-Kosten werden seit 2023 nach Energieeffizienz-Stufen zwischen Ihnen und dem Vermieter aufgeteilt.

Ihre Rechte als Mieter beim Energieausweis auf einen Blick

Vorlage bei Besichtigung (§ 80 Abs. 2 GEG) · Kopie bei Vertragsabschluss (§ 80 Abs. 2 GEG) · CO₂-Kostenteilung nach CO2KostAufG (seit 2023) · Bußgeld für Vermieter bei Verletzung (§ 108 GEG) · Kein Anspruch auf Mietminderung allein wegen fehlendem Energieausweis

Was der Energieausweis über Ihre Mietwohnung verrät

Der Energieausweis eines Wohngebäudes zeigt, wie energieeffizient das Gebäude ist. Für Mieter sind dabei besonders relevant:

Energieeffizienzklasse (A+ bis H): Die Klasse ist das kompakteste Kennzeichen der energetischen Qualität. Klasse A+ und A sind sehr effizient — niedrige Heizkosten, geringer CO₂-Ausstoß. Klasse F, G und H bedeuten hohen Energieverbrauch und entsprechend höhere Heizkosten und CO₂-Abgabebelastung.
Primärenergieverbrauch oder -bedarf (kWh/m²·a): Dieser Wert zeigt, wie viel Energie das Gebäude pro Quadratmeter und Jahr benötigt oder verbraucht. Je niedriger, desto besser.
Wesentlicher Energieträger der Heizung: Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe etc. bestimmen, woran der CO₂-Preis hängt.
Gültigkeitsdauer: Ein Energieausweis ist ab Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig. Ein abgelaufener Energieausweis darf nicht mehr verwendet werden.

Wenn Sie vor dem Einzug wissen, dass die Wohnung Energieeffizienzklasse G oder H hat, können Sie besser einschätzen, wie hoch Ihre Heizkosten voraussichtlich sein werden — und ob der Vermieter aufgrund des CO2KostAufG einen erheblichen Teil der CO₂-Abgabe tragen muss.

Wann muss der Vermieter den Energieausweis vorlegen?

Die Vorlage- und Aushändigungspflichten des Vermieters beim Mietvertrag regelt § 80 Abs. 2 GEG:

Bei der ersten Besichtigung: Der Vermieter muss den Energieausweis unaufgefordert vorlegen, sobald Sie die Wohnung besichtigen. Wenn Sie angerufen werden: Der Ausweis muss spätestens bei der Wohnungsbesichtigung da sein.
Bei Vertragsabschluss: Der Vermieter muss Ihnen eine Kopie oder das Original des Energieausweises übergeben — spätestens beim Abschluss des Mietvertrags.
Bei Neuvermietung nach Wohnungswechsel: Auch wenn das Gebäude einen alten Energieausweis hat, der noch gültig ist, muss dieser dem neuen Mieter vorgelegt werden.

Gilt die Pflicht auch bei bestehenden Mietverhältnissen?

Für laufende Mietverhältnisse, die vor Einführung der aktuellen GEG-Pflichten begründet wurden, besteht keine nachträgliche Pflicht des Vermieters, den Energieausweis spontan vorzulegen. Allerdings haben Mieter bei Mietverlängerungen oder wesentlichen Vertragsänderungen in der Praxis oft die Möglichkeit, den Energieausweis einzufordern. Bei Neuvermietung gilt die Vorlagepflicht uneingeschränkt.

Achtung: Kein automatisches Mietminderungsrecht bei fehlendem Energieausweis

Das Fehlen des Energieausweises berechtigt den Mieter nicht automatisch zur Mietminderung. Die Vorlagepflicht des Vermieters ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht — Sanktion ist das Bußgeld nach § 108 GEG, nicht das zivilrechtliche Mietminderungsrecht. Anders verhält es sich, wenn die tatsächliche energetische Qualität der Wohnung von der im Ausweis ausgewiesenen abweicht und dadurch ein Mangel der Mietsache entsteht.

CO₂-Kosten: Was Mieter seit 2023 weniger zahlen können

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die Kosten des nationalen Emissionshandels (CO₂-Abgabe) auf fossile Brennstoffe — insbesondere Gas und Heizöl — zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

Die Grundidee: Wer ein energetisch schlechtes Gebäude vermietet, muss einen größeren Teil der CO₂-Kosten selbst tragen — als Anreiz für energetische Sanierung. Je besser die Energieeffizienz, desto mehr zahlt der Mieter (weil die schlechte Effizienz nicht durch den Vermieter zu verantworten ist). Je schlechter die Effizienz, desto mehr zahlt der Vermieter.

Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG

Die Aufteilung erfolgt in zehn Stufen nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr (kg CO₂/m²·a). Die Werte stammen aus dem Energieausweis oder der Energieverbrauchsabrechnung. Je höher der CO₂-Ausstoß, desto höher der Vermieteranteil:

Unter 12 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 0 %, Mieter 100 %
12 bis unter 17 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 10 %
17 bis unter 22 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 20 %
22 bis unter 27 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 30 %
27 bis unter 32 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 40 %
32 bis unter 37 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 50 %
37 bis unter 42 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 60 %
42 bis unter 47 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 70 %
47 bis unter 52 kg CO₂/m²·a: Vermieter zahlt 80 %
52 kg CO₂/m²·a und mehr: Vermieter zahlt 90 %

Für die Berechnung des CO₂-Ausstoßes und die korrekte Zuordnung zu einer Stufe braucht der Vermieter den aktuellen Energieausweis. Mieter in schlecht gedämmten Gebäuden profitieren direkt von diesem Gesetz — die Vermieter werden gesetzlich an den Kosten der energetischen Ineffizienz beteiligt.

Wie Mieter prüfen können, ob die Kostenteilung korrekt ist

Schauen Sie sich Ihre Heiz- und Betriebskostenabrechnung an: Der Vermieter muss die CO₂-Kosten separat ausweisen und den von ihm getragenen Anteil angeben. Wenn Sie Zweifel haben, ob die Stufen-Zuordnung korrekt ist, können Sie folgendes tun:

Den Energieausweis vom Vermieter anfordern und den dort ausgewiesenen CO₂-Kennwert prüfen.
Den Verbrauch laut Heizkostenabrechnung mit dem Energieausweis-Kennwert vergleichen.
Bei erheblichen Abweichungen einen Energieberater nach § 88 GEG um eine Einschätzung bitten.

Was Mieter beim Energieausweis konkret prüfen sollten

Wenn Ihnen der Energieausweis bei der Besichtigung vorgelegt wird, achten Sie auf folgende Punkte:

DIBt-Registriernummer: Auf Seite 1 muss eine eindeutige Registriernummer des Deutschen Instituts für Bautechnik stehen. Fehlt sie, ist der Ausweis ungültig.
Ausstellungsdatum: Der Ausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein. Bei einem Ausweis aus 2015 läuft er 2025 ab.
Adresse: Die auf dem Ausweis genannte Adresse muss mit der Mieterwohnung übereinstimmen.
Energieeffizienzklasse: A+ bis H — schauen Sie, wo das Gebäude eingestuft ist, um Heizkosten und CO₂-Beteiligung abzuschätzen.
Energieträger: Gas, Öl, Fernwärme oder Wärmepumpe bestimmen, ob und wie viel CO₂-Abgabe anfällt.
Ausweistyp: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Der Verbrauchsausweis zeigt historische Verbräuche, der Bedarfsausweis die bausubstanzbasierte Energiebilanz.

Was passiert, wenn der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegt?

Wenn der Vermieter bei der ersten Besichtigung oder bei Vertragsabschluss keinen Energieausweis vorlegt, verstößt er gegen § 80 GEG. Mögliche Konsequenzen:

Bußgeld bis 15.000 €: Das zuständige Landratsamt oder die Gemeindeverwaltung kann auf Anzeige hin ein Bußgeld verhängen (§ 108 GEG).
Keine Kündigung des Mietvertrags möglich: Das Fehlen des Energieausweises gibt dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht.
CO₂-Kostenteilung bleibt gültig: Das CO2KostAufG gilt unabhängig davon, ob der Energieausweis vorgelegt wurde. Der Vermieter muss trotzdem korrekt abrechnen.

Tipp für Mieter: Wenn Ihr Vermieter den Energieausweis nicht vorlegt, fragen Sie schriftlich nach — per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Brief. Wenn auch danach kein Ausweis folgt, können Sie sich an die zuständige Behörde (Baurechtsamt, Gemeindeverwaltung) wenden, die für die Bußgelddurchsetzung nach GEG zuständig ist.

Mieter als Vermieter: Wenn Sie untervermieten

Wenn Sie als Mieter eine Wohnung (mit Erlaubnis des Eigentümers) untervermieten, sind Sie in der Rolle des Vermieters und damit ebenfalls zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet. Bitten Sie in diesem Fall Ihren Hauptvermieter um eine Kopie des Energieausweises, bevor Sie inserieren.

Energieausweis und Mieterhöhung: Was Mieter wissen müssen

Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Der Energieausweis spielt dabei keine direkte Rolle — eine schlechte Energieeffizienz begründet keine automatische Mietpreissenkung. Allerdings können Mietspiegel in einigen Städten die energetische Qualität als Merkmal berücksichtigen.

Anders sieht es bei Modernisierungsmieterhöhungen aus: Nach § 559 BGB darf der Vermieter 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen — maximal 3 € pro m² im Monat innerhalb von 6 Jahren. Energetische Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, neue Fenster, neue Heizungsanlage) sind Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 559 BGB. In diesem Fall kann ein neuer Energieausweis relevant sein, weil er die verbesserte Energieeffizienz nach der Modernisierung dokumentiert.

Vermieter-Pflichten rund um den Energieausweis: Zusammenfassung

Für Mieter ist es nützlich zu wissen, welche Pflichten ihr Vermieter beim Energieausweis hat:

Vorlage bei erster Besichtigung (§ 80 Abs. 2 GEG)
Aushändigung einer Kopie bei Vertragsabschluss (§ 80 Abs. 2 GEG)
Angabe der Energieklasse in kommerziellen Inseraten (§ 80 Abs. 7 GEG)
Korrekte CO₂-Kostenteilung in der Betriebskostenabrechnung nach CO2KostAufG
Ausstellung durch qualifizierten Energieberater nach § 88 GEG mit gültiger DIBt-Registriernummer
Erneuerung des Energieausweises nach 10 Jahren Gültigkeitsdauer

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Energieausweis für Vermieter — rechtssicher in 24 h

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