Energieausweis bei Wohngemeinschaft (WG) — Pflichten für Vermieter 2026

Die Kurzantwort in einem Satz

Vermietet der Eigentümer die gesamte Wohnung an einen Hauptmieter (WG intern geregelt), braucht er den Energieausweis nur bei Neuvermietung des Hauptvertrags — vermietet er einzelne Zimmer direkt, gilt die Energieausweis-Pflicht bei jedem Zimmer-Mieterwechsel.

Was ist eine WG rechtlich — und warum ist die Vertragsstruktur entscheidend?

Eine Wohngemeinschaft (WG) ist keine rechtlich definierte Wohnform, sondern eine Lebensgemeinschaft mehrerer Personen in einer Wohnung. Für das Miet- und Energierecht ist nicht die soziale Realität entscheidend, sondern die Vertragsstruktur: Wer hat mit wem einen Mietvertrag geschlossen?

In der Praxis gibt es drei Hauptmodelle:

1. Gesamtschuldnerisches Mietverhältnis: Alle WG-Mitglieder schließen gemeinsam einen Mietvertrag mit dem Eigentümer und haften gesamtschuldnerisch.
2. Hauptmieter + Untermiete: Der Hauptmieter mietet die gesamte Wohnung und untervermietet einzelne Zimmer an Mitbewohner mit eigenem Untermietvertrag.
3. Direktvermietung einzelner Zimmer: Der Eigentümer schließt mit jedem WG-Mitglied einen separaten Mietvertrag über das jeweilige Zimmer — die Gemeinschaftsflächen werden anteilig mitvermietet.

Diese Unterscheidung ist für die Energieausweis-Pflicht zentral, weil § 80 GEG die Pflicht immer an den Eigentümer als Vermieter knüpft — und nur wenn er vermietet oder verkauft.

Modell 1: Gesamtschuldnerisches Mietverhältnis (alle WG-Mitglieder = Mieter)

Alle WG-Mitglieder stehen gemeinsam im Mietvertrag. Aus Sicht des Eigentümers vermietet er die Wohnung an eine Gruppe — rechtlich aber wie an einen Mieter. Der Energieausweis muss bei Neuvermietung oder Mieterwechsel vorliegen und vor der ersten Besichtigung vorzeigbar sein.

Wenn ein WG-Mitglied auszieht und ein neues einzieht, muss geprüft werden: Wird dabei ein neuer Mietvertrag geschlossen oder tritt das neue Mitglied in den bestehenden Vertrag ein? Bei einem neuen Vertragsabschluss (auch bei Teilnachfolge) gilt die Vorzeigepflicht erneut.

Der Energieausweis für eine normale Mietwohnung (egal ob von einer WG oder einer Einzelperson bewohnt) kostet:

• Verbrauchsausweis — ab 69 € (zulässig bei Mehrfamilienhäusern ≥5 WE oder Gebäude Baujahr ≥ 1977)
• Bedarfsausweis — ab 129 € (Pflicht bei Altbauten ≤4 WE, Baujahr vor 1977, unsaniert)

Modell 2: Hauptmieter vermietet Zimmer unter (Untermiete)

Beim Hauptmieter-Modell ist der Eigentümer nur Vertragspartner des Hauptmieters. Der Eigentümer muss den Energieausweis beim Abschluss des Hauptmietvertrags vorlegen — die internen Untermietverhältnisse zwischen Hauptmieter und Mitbewohnern liegen nicht in der Pflicht des Eigentümers.

Wichtig: Der Hauptmieter selbst ist bei der Untermiete seines Zimmers an Dritte grundsätzlich nicht nach GEG verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen, weil er kein Eigentümer ist und nur eine Teilfläche weitervermietet. Eine gesetzliche Pflicht des Hauptmieters zur Vorlage des Energieausweises bei Untervermietung besteht nach dem GEG nicht — er kann aber den Ausweis, den er vom Eigentümer erhalten hat, an Untermieter weitergeben.

Der Eigentümer sollte dem Hauptmieter bei Vertragsabschluss immer eine Kopie des Energieausweises aushändigen, damit dieser sie auf Nachfrage vorzeigen kann.

Modell 3: Direktvermietung einzelner Zimmer durch den Eigentümer

Das Direktvermietungsmodell ist aus Energieausweis-Sicht das anspruchsvollste. Wenn der Eigentümer mit jedem WG-Mitglied einen separaten Mietvertrag über ein einzelnes Zimmer schließt, entsteht bei jedem Mieterwechsel die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises für die betreffende Wohnung.

In der Praxis bedeutet das: Bei einer 4er-WG, in der jedes Jahr 1–2 Mitglieder wechseln, ist der Eigentümer regelmäßig gefragt, den Energieausweis vorzuzeigen. Da ein gültiger Energieausweis 10 Jahre Gültigkeit hat, ist das kein großes operatives Problem — die Erstkostenkalkulation ist einmal fällig, dann steht der Ausweis für alle Mieterwechsel zur Verfügung.

Der Energieausweis bezieht sich immer auf die gesamte Wohnung (oder das Gebäude bei Mehrfamilienhäusern), nicht auf das einzelne Zimmer. Ein „Zimmer-Energieausweis" gibt es nicht.

Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Die Pflicht zur Vorlage entsteht in drei Schritten:

• Im Inserat: Bei kommerziellen Anzeigen auf Portalen müssen die 5 Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der Anzeige stehen (§ 80 Abs. 3 GEG) — auch bei WG-Zimmern.
• Bei der Besichtigung: Der Energieausweis (oder eine Kopie) muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden — auch unaufgefordert (§ 80 Abs. 2 GEG).
• Bei Vertragsabschluss: Eine Kopie des Energieausweises muss dem Mieter übergeben werden.

„Vorlegen" bedeutet: Der Interessent muss in die Lage versetzt werden, die Angaben zur Kenntnis zu nehmen. Ein Scan per E-Mail vor der Besichtigung oder die Mitnahme des Originals zum Termin erfüllt die Pflicht.

Energieausweis bei studentischen Wohngemeinschaften

Studentische WGs sind mietrechtlich nicht anders behandelt als andere WGs — die GEG-Pflicht gilt genauso. Ein häufiger Irrtum: Weil Studenten-WGs oft mit kleinen Privatanzeigen vermarktet werden, glauben Eigentümer, die Pflicht entfalle. Das ist falsch — sobald eine öffentliche Anzeige auf einem Portal geschaltet wird, greift die Pflicht.

Besonderheit bei möblierten Zimmervermietungen an Studenten: Wenn ein Zimmer möbliert für unter 6 Monate vermietet wird (klassische Kurzzeitvermietung / Ferienvermietung), kann je nach Ausgestaltung eine andere rechtliche Situation entstehen. Für Standard-Mietverträge mit Studenten — auch wenn die Wohndauer faktisch kürzer ist — gilt die normale Energieausweis-Pflicht.

Was kostet der Energieausweis für eine WG-Wohnung?

Der Preis richtet sich nach dem Gebäude, nicht nach der Nutzung als WG. Für eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist der relevante Ausweistyp derjenige für das gesamte Gebäude:

• Verbrauchsausweis ab 69 € — bei Gebäuden mit ≥5 Wohneinheiten oder Baujahr ab 1977. Ideal für Mehrfamilienhäuser, in denen WGs üblich sind.
• Bedarfsausweis ab 129 € — bei Gebäuden mit ≤4 Wohneinheiten und Baujahr vor 1977 (unsaniert).

Der Ausweis gilt 10 Jahre und deckt in dieser Zeit alle Mieterwechsel ab — auch in der WG. Die einmalige Investition amortisiert sich also bereits nach dem ersten erfolgreichen Mietwechsel.

Bei Online-Anbietern wie Dr. Energieberater erhalten Sie den Ausweis in der Regel innerhalb von 24 Stunden nach vollständiger Datenübermittlung — ohne Vorkasse, ohne Vor-Ort-Termin.

Häufige Fragen zur WG und Energieausweis

Muss der Hauptmieter bei Untermieterwechsel einen neuen Energieausweis vorlegen?

Nein — da der Hauptmieter nicht Eigentümer ist, liegt keine GEG-Pflicht für ihn vor. Er kann jedoch den vom Eigentümer erhaltenen Ausweis an Untermieter weitergeben, was eine gute Praxis ist und mögliche Rückfragen vermeidet.

Gilt die Pflicht auch für WG-Zimmer in Eigentumswohnungen?

Ja — eine Eigentumswohnung, die als WG vermietet wird, unterliegt denselben Regeln. Der Eigentümer (= WEG-Mitglied, das seine Wohnung vermietet) muss bei Neuvermietung den Energieausweis vorlegen. Der Energieausweis für die Eigentumswohnung bezieht sich auf das gesamte Gebäude (Wohnanlage), nicht nur auf die einzelne Wohnung.

Können WG-Mitglieder den Energieausweis anfordern?

Ja — nach § 80 Abs. 2 GEG hat der Mieter das Recht, eine Kopie des Energieausweises zu erhalten. Verweigert der Vermieter die Übergabe, ist das eine Ordnungswidrigkeit. WG-Mitglieder können also aktiv auf die Vorlage bestehen.

Was tun, wenn der alte Energieausweis abgelaufen ist und die WG-Wohnung neu vermietet werden soll?

Einen neuen Ausweis erstellen lassen — das muss vor dem Inserat und vor der Besichtigung erledigt sein. Online ist das innerhalb von 24 Stunden möglich. Die Kosten sind überschaubar (ab 69 €) und vollständig als Werbungskosten abzugsfähig.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Besonders für ältere Mehrfamilienhäuser mit mehreren WGs kann eine korrekt dimensionierte Heizungsanlage erhebliche Energiekosten sparen. Die Heizlastberechnung ist zudem Voraussetzung für die KfW-Förderung beim Heizungstausch (KfW-458).

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