Energieausweis Wohnung mieten — Ihre Rechte als Mieter 2026 erklärt

Antwort: Wer eine Wohnung mietet, hat gesetzlich Anspruch darauf, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt zu bekommen (§ 80 Abs. 4 GEG) — und nach Abschluss des Mietvertrags auf eine Kopie davon. Der Energieausweis zeigt die Energieklasse (A+ bis H) und den Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes. Je schlechter die Klasse, desto höher sind in der Regel die Heizkosten. Seit 2023 regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird — in einem 10-Stufen-Modell, das von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt.

Die Kurzantwort in einem Satz

Als Mieter haben Sie beim Abschluss eines neuen Mietvertrags rechtlichen Anspruch auf Vorlage und Aushändigung des Energieausweises — und je besser die Energieklasse, desto niedriger Ihre Heizkosten und desto geringer Ihr Anteil an der CO₂-Abgabe.

Das Wichtigste auf einen Blick für Mieter

Recht auf Vorlage: Bei jeder Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt werden (§ 80 GEG). Recht auf Kopie: Nach Vertragsabschluss haben Sie Anspruch auf eine Kopie. Energieklasse im Inserat: In kommerziellen Inseraten müssen Energieklasse und Energiekennwert angegeben sein. CO₂-Abgabe: Seit 2023 trägt der Vermieter je nach Gebäude-Energieeffizienz einen Teil der CO₂-Kosten — bei schlechter Energieklasse den größeren Teil.

Ihr Recht auf den Energieausweis beim Wohnungsmieten

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 80 klar, welche Rechte Mieter in Bezug auf den Energieausweis haben:

Vorlagepflicht bei der Besichtigung: Der Vermieter muss den Energieausweis bei jeder Besichtigung vorlegen — unaufgefordert, nicht erst auf Nachfrage. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann das als Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG mit einem Bußgeld bis zu 15.000 € geahndet werden.
Aushändigungspflicht nach Vertragsabschluss: Spätestens mit der Übergabe der Wohnungsschlüssel hat der Mieter Anspruch auf eine Kopie des Energieausweises — entweder als Papierausdruck oder digital.
Pflichtangaben im Inserat: Wenn der Vermieter die Wohnung in einem kommerziellen Immobilieninserat (Online-Portal, Zeitung) anbietet, muss er die Energieklasse (A+ bis H), den Primärenergiebedarf oder -verbrauch und den Energieträger der Heizung angeben. Fehlt das, darf der Mieter nachfragen — und sollte es tun, bevor er einen Vertrag unterschreibt.

Was tun, wenn der Vermieter keinen Energieausweis vorlegt?

Wenn der Vermieter bei der Besichtigung keinen Energieausweis zeigt oder sich weigert, eine Kopie auszuhändigen: Fordern Sie ihn schriftlich (E-Mail reicht) auf, den Ausweis vorzulegen. Ein fehlender oder verweigerte Energieausweis ist kein Grund zur Mietminderung — aber ein Hinweis auf mögliche Unkenntnis der gesetzlichen Pflichten. Wenn Sie in einer besonders schlechten Energieklasse F, G oder H wohnen, lohnt sich der Blick auf die CO₂-Kostenaufteilung besonders.

Was die Energieklasse bedeutet — und warum sie für Mieter wichtig ist

Der Energieausweis zeigt die Energieeffizienzklasse des Gebäudes auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient). Für Mieter ist diese Information aus zwei Gründen relevant:

Einfluss auf die Heizkosten

Die Energieklasse gibt einen Hinweis auf den spezifischen Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes. Eine Wohnung in Klasse A oder B hat einen deutlich geringeren Heizbedarf als eine in Klasse F oder G. Das schlägt sich direkt in den Heizkosten nieder, die Sie als Mieter in der Regel über die Betriebskostenabrechnung zahlen.

Wichtig: Der Energieausweis gibt nur den Gebäude-Kennwert an, nicht den konkreten Verbrauch Ihrer spezifischen Wohnung. Die tatsächlichen Heizkosten hängen auch vom persönlichen Heizverhalten, der Lage der Wohnung im Gebäude (Erdgeschoss verliert mehr Wärme als Mittelgeschoss) und den Energiepreisen ab. Dennoch ist die Energieklasse der beste verfügbare Indikator beim Vergleich von Wohnungsangeboten.

Einfluss auf die CO₂-Abgabe

Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es verteilt die CO₂-Abgabe, die auf fossile Brennstoffe (Erdgas, Heizöl) erhoben wird, zwischen Vermieter und Mieter. Das Stufenmodell hat 10 Stufen und richtet sich nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr.

Das Prinzip: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes (= höherer CO₂-Ausstoß), desto größer ist der Anteil des Vermieters an der CO₂-Abgabe — und desto kleiner der Anteil des Mieters. Bei einem sehr gut gedämmten Gebäude mit niedrigem CO₂-Ausstoß trägt der Mieter dagegen den größten Teil. Das Gesetz schafft damit einen Anreiz für Vermieter, ihre Gebäude energetisch zu sanieren.

Konkret für Mieter: Wenn Sie in einer Wohnung mit Gaszentralheizung in einem Altbau mit Energieklasse G oder H leben, trägt der Vermieter nach dem CO2KostAufG einen erheblichen Teil der CO₂-Abgabe — das reduziert Ihre Gaskosten im Vergleich zu einem Gebäude ohne diese Regelung.

Energieausweise beim Wohnungsmieten: Typen und Aussagekraft

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen — der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis. Für Mieter ist es nützlich, den Unterschied zu kennen:

Verbrauchsausweis

Basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchswerten des Gebäudes der letzten drei Jahre. Er spiegelt das tatsächliche Heizverhalten der bisherigen Bewohner wider — war das Gebäude vorher von Menschen bewohnt, die sehr sparsam heizten, sieht der Verbrauchsausweis besser aus als die Bausubstanz es eigentlich rechtfertigt. Und umgekehrt. Der Verbrauchsausweis ist daher für Mieter als Grundlage zur Heizkostenabschätzung nur bedingt belastbar.

Bedarfsausweis

Bewertet die Bausubstanz des Gebäudes — Dämmung, Fenster, Heizungsanlage — unabhängig vom Nutzerverhalten. Er ist aussagekräftiger für eine Einschätzung der langfristigen Heizkosten, weil er den physikalischen Wärmebedarf des Gebäudes misst. Wenn Sie die Wahl haben zwischen zwei Wohnungsangeboten, bei denen einmal ein Verbrauchs- und einmal ein Bedarfsausweis vorliegt, ist der Bedarfsausweis aus Mietersicht die verlässlichere Information.

Der Energieausweis gibt auf Seite 1 an, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt. Schauen Sie genau hin.

Energieklasse und Mietrecht: Was Sie beim Mietvertrag beachten sollten

Die Energieklasse des Gebäudes beeinflusst das Mietverhältnis auch über die Heizkosten hinaus:

Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

Wenn der Vermieter das Gebäude energetisch saniert — zum Beispiel durch eine neue Wärmepumpe oder bessere Dämmung — darf er die Modernisierungskosten anteilig auf die Miete umlegen. Nach § 559 BGB beträgt die Modernisierungsumlage 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr. Das kann die Kaltmiete erhöhen, auch wenn gleichzeitig die Heizkosten sinken. Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen drei Monate im Voraus ankündigen (§ 555c BGB).

Wichtig: Die Modernisierungsumlage ist keine automatische Folge der Sanierung — sie muss vom Vermieter aktiv geltend gemacht werden, und die Maßnahmen müssen den Wohnwert dauerhaft erhöhen oder Energie einsparen. Eine bloße Instandhaltung (z. B. Reparatur einer kaputten Heizung) berechtigt nicht zur Modernisierungsumlage.

Mieterhöhung nach Mietspiegel und Wohnwert

In Städten mit Mietspiegel fließt die Ausstattung der Wohnung in die zulässige Miethöhe ein. Die energetische Qualität des Gebäudes kann dabei — abhängig vom konkreten Mietspiegel der jeweiligen Stadt — als Wohnwertmerkmal berücksichtigt werden. Das bedeutet: Eine Wohnung mit besonders schlechter Energieklasse kann im Zweifel ein Argument für eine Einordnung in das untere Drittel des Mietspiegelrasters sein. Konsultieren Sie im konkreten Fall einen Mieterverein oder Rechtsanwalt.

Praktische Tipps: So nutzen Sie den Energieausweis bei der Wohnungssuche

Energieklasse vergleichen: Wenn Sie mehrere Wohnungen besichtigen, notieren Sie die Energieklassen. Ein Unterschied von zwei Klassen (z. B. D vs. F) kann sich je nach Wohnfläche und Energiepreisen in einer Differenz von mehreren hundert Euro jährlicher Heizkosten niederschlagen.
Energieträger beachten: Der Energieausweis gibt an, mit welchem Energieträger geheizt wird (Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets etc.). Das beeinflusst sowohl die Heizkosten als auch die CO₂-Abgabe. Eine Fernwärme- oder Wärmepumpenheizung fällt nicht unter das CO2KostAufG (das gilt nur für fossile Brennstoffe), weshalb dort die CO₂-Kostenaufteilung keine Rolle spielt.
Verbrauchsausweis kritisch lesen: Schaut ein Verbrauchsausweis ungewöhnlich gut aus für das Baujahr und die sichtbare Bausubstanz, fragen Sie nach: War das Gebäude lange Zeit leer oder unterbeheizt? Das würde den Verbrauch künstlich niedrig erscheinen lassen.
Modernisierungspläne erfragen: Wenn Sie in ein älteres Gebäude einziehen, fragen Sie den Vermieter direkt nach geplanten Sanierungsmaßnahmen. Eine Modernisierungsumlage kurz nach Einzug kann die Gesamtbelastung erheblich erhöhen — auch wenn gleichzeitig die Heizkosten sinken.
Kopie aufbewahren: Den Energieausweis, den Sie vom Vermieter erhalten, sollten Sie für die Dauer des Mietverhältnisses aufbewahren — er kann bei Fragen zur CO₂-Kostenaufteilung oder bei Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnung relevant sein.

Was tun, wenn der Energieausweis fehlt oder offensichtlich veraltet ist?

Energieausweise sind 10 Jahre lang gültig. Ein Ausweis, der 2014 ausgestellt wurde, ist im Jahr 2024 abgelaufen. Wenn der Vermieter einen offensichtlich veralteten Ausweis vorlegt oder gar keinen hat, liegt eine Pflichtverletzung nach § 80 GEG vor.

Als Mieter haben Sie in diesem Fall keine unmittelbare Durchsetzungsmöglichkeit — es gibt kein gesetzliches Recht, die Miete zu mindern, weil kein aktueller Energieausweis vorliegt. Sie können jedoch:

Den Vermieter schriftlich auffordern, einen aktuellen Energieausweis vorzulegen.
Den Vorfall der zuständigen Behörde (in der Regel das Ordnungsamt der Gemeinde) melden — die kann Bußgelder nach § 108 GEG verhängen.
Das Fehlen des Ausweises bei der Entscheidung für oder gegen die Wohnung berücksichtigen — es ist ein Qualitätsmerkmal des Vermieters.

Wenn Sie bereits eingezogen sind und der Vermieter sich weigert, den Energieausweis nachzureichen: Auch hier bleibt zunächst nur die schriftliche Aufforderung und ggf. die Meldung beim Ordnungsamt. Ein spezielles Recht auf Mietminderung wegen fehlendem Energieausweis sieht das aktuelle Mietrecht nicht vor.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Für Vermieter, die einen aktuellen, rechtsgültigen Energieausweis benötigen — sei es für die Neuvermietung einer Wohnung oder für das gesamte Gebäude —, erstellt Dr. Energieberater Verbrauchsausweise ab 69 € und Bedarfsausweise ab 129 € online, ohne Vor-Ort-Termin.

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Energieausweis Wohnung mieten — Ihre Rechte, die Energieklasse und die CO₂-Abgabe 2026