Mietrecht und Energieausweis 2026 — Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Die Kurzantwort in einem Satz

Vermieter sind nach § 80 GEG verpflichtet, den Energieausweis bei Neuvermietung vorzulegen und auszuhändigen; Mieter haben ein Recht darauf, CO₂-Kosten werden seit 2023 nach CO2KostAufG zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt — und Sanierungen nach § 559 BGB können zu einer Modernisierungsumlage führen.

§ 80 GEG: Vermieter-Pflichten im Mietrecht

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Vermieter in § 80 zu drei konkreten Handlungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis:

1. Inserat-Pflicht (§ 80 Abs. 5 GEG)

Wer eine Wohnung oder ein Haus über ein gewerbliches Inserat zur Miete anbietet — in Zeitungen, auf Immobilienportalen oder anderweitig öffentlich — muss die wesentlichen Energiekennwerte aus dem Energieausweis im Inserat angeben. Pflichtangaben sind:

• Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• Wesentliche Energieträger der Heizungsanlage (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe etc.)
• Baujahr des Gebäudes

Diese Angaben ermöglichen Mietinteressenten, die zu erwartenden Heizkosten besser einzuschätzen — und die CO₂-Abgabe-Kostenteilung vorab zu kalkulieren.

2. Vorlagepflicht bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 2 GEG)

Spätestens bei der ersten Besichtigung des Mietobjekts muss der Vermieter den Energieausweis unaufgefordert vorlegen. Das bedeutet: Der Mieter muss nicht aktiv darum bitten. Das Original oder eine vollständige Kopie muss zur Einsicht vorliegen — nicht nur eine kurze Beschreibung.

3. Aushändigungspflicht bei Vertragsabschluss (§ 80 Abs. 3 GEG)

Bei Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter dem Mieter eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob der Mieter danach fragt oder nicht. Das ist kein Kulanzakt — es ist eine gesetzliche Verpflichtung mit Bußgeldbewehrung.

Mieterrechte beim Energieausweis

Mieter haben nach dem GEG eindeutige Rechte im Zusammenhang mit dem Energieausweis:

• Recht auf Vorlage bei der Besichtigung: Der Vermieter muss den Energieausweis unaufgefordert vorlegen — der Mieter kann aktiv danach verlangen, wenn es nicht geschieht.
• Recht auf eine Kopie: Bei Vertragsabschluss hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf eine eigene Kopie des Energieausweises. Diese sollte zum Mietvertrag aufbewahrt werden.
• Recht auf korrekte Inserat-Angaben: Energiekennwerte im Inserat dürfen nicht falsch oder irreführend sein. Werden im Inserat bessere Werte angegeben, als der tatsächliche Energieausweis ausweist, kann das rechtliche Konsequenzen haben.
• Recht auf korrekte CO₂-Kostenaufteilung: Mieter haben Anspruch auf eine Abrechnung, die das CO2KostAufG-Stufenmodell korrekt anwendet. Bei Zweifeln können sie die Abrechnung anfordern und prüfen lassen.

Was Mieter tun können, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird

Liegt bei der Besichtigung kein Energieausweis vor, sollten Mieter zunächst schriftlich (E-Mail oder Brief) darum bitten. Bleibt die Anfrage ohne Reaktion, kann die Ordnungswidrigkeit bei der für das Gebäude zuständigen unteren Baubehörde oder dem zuständigen Amt für Immissionsschutz und Energie gemeldet werden — die zuständige Behörde variiert je nach Bundesland. Dies ist kein freundlicher Hinweis, sondern ein rechtliches Instrument, das § 80 GEG in Verbindung mit § 108 GEG gewährt.

CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas, Kohle) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Das Gesetz macht die Kostenverteilung von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängig: Je schlechter die Energieeffizienz, desto mehr der CO₂-Kosten trägt der Vermieter.

Das 10-Stufen-Modell im Überblick

Das CO2KostAufG teilt Gebäude in 10 Stufen ein, basierend auf den spezifischen CO₂-Emissionen in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr (kg CO₂/(m²·a)). Der Schlüssel:

• Sehr geringe CO₂-Emissionen (gut gedämmtes Gebäude): Mieter trägt den überwiegenden Teil oder die vollen CO₂-Kosten — Vermieter zahlt nichts oder wenig.
• Mittlere CO₂-Emissionen: Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter, je nach Stufe.
• Hohe CO₂-Emissionen (schlecht gedämmtes Gebäude): Vermieter trägt den überwiegenden Anteil — bis zu 90 % bei den schlechtesten Gebäuden.

Der Energieausweis ist dabei das Schlüsseldokument: Aus ihm lassen sich die für die Stufenzuordnung erforderlichen CO₂-Emissionswerte ableiten. Vermieter, die ihren Mietern die CO₂-Kosten vollständig weiterbelasten, ohne das CO2KostAufG anzuwenden, handeln rechtswidrig — Mieter können zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.

Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: Was Vermieter dürfen

Führt ein Vermieter energetische Sanierungsmaßnahmen durch — Dämmung der Außenwände, Fenstererneuerung, neue Heizungsanlage, Dachdämmung —, kann er die Kosten dieser Maßnahmen teilweise auf die Miete umlegen. Das regelt § 559 BGB.

Wie die Modernisierungsumlage funktioniert

Der Vermieter darf die jährliche Miete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Wichtig: Es handelt sich um die Baukosten, nicht um die Kosten, die der Vermieter nach Abzug von Fördermitteln selbst trägt. Wenn also eine Förderung nach BEG oder KfW erhalten wird, sind die geförderten Kosten herauszurechnen — das schreibt § 559 Abs. 2 BGB explizit vor.

Die Modernisierungsmitteilung muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich mitgeteilt werden (§ 555c BGB). Sie muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Ende der Maßnahmen sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.

Kappungsgrenze bei Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage ist begrenzt: Nach § 559 Abs. 3a BGB darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierungsumlage um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöht werden — bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur um maximal 2 Euro pro Quadratmeter. Diese Härtefallregelung schützt Mieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Mieterhöhung nach § 558 BGB und Energieeffizienz

Neben der Modernisierungsumlage gibt es die ordentliche Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dabei spielt die Energieeffizienz des Gebäudes eine zunehmend wichtige Rolle: In qualifizierten Mietspiegeln (§ 558d BGB) und einfachen Mietspiegeln kann die Energieklasse als Merkmal in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen.

Das bedeutet in der Praxis: Ein Gebäude mit schlechter Energieklasse (F, G, H) kann im Mietspiegel eine geringere Vergleichsmiete rechtfertigen als ein vergleichbares, gut gedämmtes Gebäude in besserer Lage. Vermieter haben damit einen wirtschaftlichen Anreiz, energetisch zu sanieren — nicht nur wegen der CO₂-Abgabe, sondern auch wegen der Mietpreisgestaltung.

WPG 2024: Was kommunale Wärmepläne für Mieter bedeuten

Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet Gemeinden, Wärmepläne zu erstellen: Großstädte über 100.000 Einwohner bis 30. Juni 2026, alle anderen bis 30. Juni 2028. Diese Wärmepläne zeigen, welche Gebiete künftig durch Wärmenetze versorgt werden sollen — und welche auf dezentrale Heizungen angewiesen bleiben.

Für Mieter in Mietwohnungen bedeutet das indirekt: Entscheidet sich der Vermieter aufgrund des Wärmeplans für den Einbau einer Wärmepumpe oder den Anschluss an ein Fernwärmenetz, kann das — sofern die Anforderungen des § 559 BGB erfüllt sind — zu einer Modernisierungsumlage führen. Mieter sollten die Wärmeplanung ihrer Gemeinde im Blick behalten, um frühzeitig zu wissen, was auf sie zukommen könnte.

Wichtig: Bis ein Wärmeplan vorliegt, gilt für bestehende Heizungsanlagen eine Übergangsfrist. Mieter können vom Vermieter keine vorzeitige Heizungsmodernisierung einfordern, die über das gesetzlich vorgeschriebene Maß hinausgeht.

Was Vermieter beim Energieausweis praktisch beachten müssen

Für Vermieter gibt es eine klare Pflicht-Checkliste im Zusammenhang mit dem Energieausweis:

• Gültigen Energieausweis besitzen — er darf nicht älter als 10 Jahre sein. Bei Ablauf: neuen Ausweis ausstellen lassen (Verbrauchsausweis ab 69 €, Bedarfsausweis ab 129 €).
• Inserat mit korrekten Energiekennwerten veröffentlichen — Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger, Baujahr.
• Energieausweis bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorlegen.
• Bei Mietvertragsabschluss eine Kopie aushändigen und dies im Vertrag dokumentieren.
• CO₂-Abgabe korrekt nach CO2KostAufG aufteilen und in der Nebenkostenabrechnung transparent ausweisen.
• Vor energetischer Sanierung: Modernisierungsmitteilung drei Monate vorher, Fördermittelabzug bei Umlageberechnung beachten.

Neuer Energieausweis bei Neuvermietung: Wann ist er nötig?

Ein vorhandener Energieausweis, der noch innerhalb seiner 10-jährigen Gültigkeitsdauer liegt, kann weiterverwendet werden — auch wenn die Wohnung neu vermietet wird. Nur wenn der Ausweis abgelaufen ist oder wenn wesentliche Änderungen am Gebäude stattgefunden haben (neue Heizung, Dämmung), ist ein neuer Ausweis sinnvoll oder notwendig.

Bei Neubauimmobilien: Hier liegt in der Regel ein Bedarfsausweis vor, der aus dem GEG-Nachweis des Bauantrags abgeleitet wird. Dieser Ausweis kann für die Erstvermietung direkt genutzt werden.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

Verwandte Themen

• Energieausweis für Vermieter — alle Pflichten auf einen Blick
• Energieausweis und Mieterrechte — was Mieter einfordern dürfen
• CO₂-Abgabe Vermieter und Mieter 2026 — Aufteilung nach CO2KostAufG
• Energieausweis bei Neuvermietung — was Vermieter vorbereiten müssen
• Modernisierungsumlage und Energieausweis — was nach der Sanierung gilt