Was ist heute im Altbau Pflicht — und was nicht?
Es gibt im deutschen Recht keine pauschale Pflicht, einen Altbau energetisch zu sanieren. Was das GEG konkret vorschreibt:
- § 71 GEG — 65-%-EE-Pflicht: Wer seine Heizung tauscht, muss die neue Anlage so auslegen, dass sie mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzt. Diese Pflicht greift beim Heizungstausch, nicht beim Weiterbetrieb.
- § 72 GEG — Altkessel-Austausch: Konstanttemperaturkessel und Einrohr-Dampfkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Ausnahmen: Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind nicht betroffen.
- EPBD-Recast (Richtlinie (EU) 2024/1275): Die EU fordert Mindesteffizienzstandards für Wohngebäude — die genaue Schwelle definiert jeder Mitgliedstaat selbst. Die nationale Umsetzung in Deutschland ist noch nicht final; verbindliche Fristen für Bestandsgebäude stehen noch aus.
- Kommunale Wärmepläne (WPG): Beeinflussen die zulässige Heizungstechnologie beim nächsten Tausch — sind aber keine Sanierungspflicht für die Gebäudehülle.
Kaum ein Thema sorgt unter Altbaubesitzern für so viel Verunsicherung wie die sogenannte „Sanierungspflicht". Zwischen dem, was Medienberichte suggerieren, und dem, was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner aktuellen Fassung tatsächlich vorschreibt, liegen Welten. Dieser Ratgeber trennt Fakten von Fehlinformationen — und zeigt, was Eigentümer 2026 wirklich wissen und tun müssen.
1. Was bedeutet „Sanierungspflicht" juristisch?
Der Begriff „Sanierungspflicht" ist kein Rechtsbegriff aus dem GEG. Das Gesetz kennt keine generelle Pflicht, ein bestehendes Wohngebäude energetisch zu ertüchtigen. Was das GEG kennt, sind:
- Anforderungen beim Austausch von Bauteilen (§ 48 GEG): Wer ein bestehendes Gebäude saniert — also zum Beispiel das Dach neu eindeckt, die Fassade neu verputzt oder Fenster tauscht —, muss dabei bestimmte Wärmeschutzanforderungen einhalten. Wer nicht saniert, hat keine gesetzliche Pflicht zur Sanierung.
- Heizungsanforderungen beim Anlagentausch (§§ 71, 72 GEG): Zwei konkrete Pflichten greifen beim Heizungssystem — aber nur dann, wenn Sie die Heizung ohnehin austauschen oder sie die gesetzliche Altersgrenze überschritten hat.
- Dämmungspflichten bei Eigentümerwechsel (§ 47 GEG): Wer ein nicht gedämmtes Gebäude erwirbt, muss innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen oder alternativ das Dach. Diese Pflicht gilt nur für das Deckenbauteil, nicht für die Gesamthülle.
Das GEG enthält in § 48 einen ausdrücklichen Bestandsschutz für bestehende Gebäude: Wer ein Gebäude „im Wesentlichen gleichartig" saniert, muss lediglich die betroffenen Bauteile auf den neuen Standard bringen, nicht das gesamte Haus. Und wer gar nicht saniert, hat auch keine Pflicht dazu — solange er nicht Anlass für eine Pflicht schafft (Heizungstausch, Eigentümerwechsel mit Nachrüstpflicht).
2. Die konkrete Heizungspflicht — § 71 und § 72 GEG im Detail
Hier liegt die einzige wirklich weitreichende Neuerung des GEG in der Fassung des Wärmeplanungsgesetzes (WPG) 2024. Seit dem 1. Januar 2024 gilt:
§ 71 GEG — 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungstausch
Wer eine neue Heizungsanlage einbaut, muss diese so auslegen oder betreiben, dass mindestens 65 % der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien stammt. Das bedeutet in der Praxis:
| Technologie | Erfüllt 65-%-Pflicht? | Hinweis |
|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft, Wasser, Erde) | Ja (in der Regel) | Effizienz abhängig von Gebäudezustand und Heizsystem |
| Pelletheizung / Holz | Ja | Erneuerbare Biomasse zählt vollständig |
| Fernwärme (EE-basiert) | Ja | Je nach kommunalem Wärmeplan |
| Gas-Hybridheizung (30 % Wärmepumpe) | Ja (mit Hybridanteil) | Übergangsmodell, muss 65-%-Anteil nachweisen |
| Reiner Gas- oder Ölkessel (neu) | Nein | Nur noch als Überbrückung bis WPG-Fristen laut Gemeinde |
Wichtig: Die 65-%-Pflicht gilt beim Einbau einer neuen Anlage. Wer seinen bestehenden Kessel weiterbetreibt, ist davon zunächst nicht betroffen — außer er ist nach § 72 GEG zur Auswechslung verpflichtet.
§ 72 GEG — Pflichtaustausch alter Konstanttemperaturkessel
Das GEG sieht in § 72 eine Altanlagenpflicht vor: Konstanttemperaturkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, mussten grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2025 ausgetauscht werden. Für nach 1991 eingebaute Konstanttemperaturkessel gilt: Nach 30 Jahren Betriebsdauer muss ausgetauscht werden.
Ausnahmen von § 72 GEG:
- Niedertemperaturheizkessel (z. B. ältere Brennwertkessel) — diese sind von der Austauschpflicht ausdrücklich ausgenommen
- Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW
- Anlagen für ausschließlich selbst genutztes Wohneigentum — hier gilt eine Ausnahmeregelung für Eigentümer, die das Gebäude zum Zeitpunkt des Inkrafttretens selbst bewohnt haben
Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) 2024 verpflichtet Kommunen, bis spätestens Ende 2026 Wärmepläne vorzulegen (Großstädte über 100.000 Einwohner bis 30.06.2026, alle anderen Gemeinden bis 30.06.2028). In ausgewiesenen Fernwärme- oder Wasserstoffgebieten gelten Übergangsfristen bis zur Netzerstellung (längstens bis 2035). In solchen Gebieten müssen Sie beim Heizungstausch möglicherweise keine Wärmepumpe einbauen — sondern können auf den kommunalen Netzanschluss warten. Prüfen Sie zuerst den Wärmeplan Ihrer Gemeinde.
3. Die Dämmung des Altbaus — wann ist sie Pflicht?
Es gibt im deutschen Recht derzeit keine pauschale Pflicht, die Außenfassade, das Dach oder den Keller eines Bestandsgebäudes zu dämmen. Was es gibt:
- § 47 GEG — Nachrüstpflicht bei Eigentümerwechsel: Wer ein Gebäude erwirbt, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf die oberste Geschossdecke dämmen, sofern diese noch nicht gedämmt ist — oder alternativ das darüber liegende Dach. Diese Pflicht ist auf das Deckenbauteil beschränkt und entfällt, wenn das Gebäude bereits als Ganzes die GEG-Anforderungen erfüllt.
- § 48 GEG — Anforderungen bei Bauteilsanierung: Wer ein Bauteil erneuert (neues Dach, neue Fassadenverkleidung, neue Fenster), muss dieses Bauteil auf den aktuellen GEG-Standard bringen. Die Anforderungswerte für einzelne Bauteile sind in Anlage 7 GEG festgelegt.
Das bedeutet: Wer seinen Altbau so belässt wie er ist und keine Baumaßnahmen durchführt, hat aktuell keine gesetzliche Pflicht zur Dämmung. Diese Lage kann sich durch die EPBD-Umsetzung langfristig ändern — mehr dazu im nächsten Abschnitt.
4. EPBD-Recast — was kommt voraussichtlich auf Altbaubesitzer zu?
Die EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275, EPBD-Recast) vom April 2024 legt ambitionierte Ziele für den Gebäudesektor fest. Sie enthält Vorgaben zur Einführung von Mindestenergieeffizienzstandards (MEPS) für Bestandsgebäude. Hierbei gilt es, sachlich zu bleiben:
Was die EPBD tatsächlich vorschreibt
- Die EPBD fordert die Mitgliedstaaten auf, nationale Mindestenergieeffizienzstandards festzulegen, die auf die schlechtesten Gebäude im nationalen Bestand abzielen
- Für Nichtwohngebäude: Gebäude der schlechtesten Effizienzklasse müssen bis 2030 mindestens die Klasse F erreichen, bis 2033 mindestens Klasse E
- Für Wohngebäude: Die genaue Schwelle definiert jeder Mitgliedstaat selbst — eine endgültige nationale Umsetzungsfrist für Deutschland steht noch nicht fest
Was die EPBD NICHT vorschreibt
- Keine sofortigen Sanierungspflichten für Bestandswohngebäude in 2026
- Keine einheitlichen europäischen kWh/m²-Schwellenwerte — das ist Sache der Mitgliedstaaten
- Keine Pflicht zur Vollsanierung — die EPBD anerkennt schrittweise Sanierungsfahrpläne ausdrücklich
Deutschland muss die EPBD bis Mitte 2026 in nationales Recht umsetzen. Die genauen nationalen Schwellenwerte und Fristen für Wohngebäude waren zum Redaktionsschluss dieses Artikels noch nicht als finales Gesetz verabschiedet. Eigentümer sollten die Gesetzgebung beobachten — verbindliche Handlungspflichten entstehen erst mit dem nationalen Umsetzungsgesetz, nicht allein durch die EU-Richtlinie.
5. Welche Altbauten sind konkret betroffen?
Fasst man die aktuell geltenden GEG-Pflichten zusammen, ergibt sich folgendes Bild:
| Situation | Gesetzliche Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Heizung > 30 Jahre (Konstanttemperaturkessel) | Austausch Pflicht | § 72 GEG |
| Heizungstausch geplant | 65 % EE bei Neuanlage | § 71 GEG |
| Eigentümerwechsel | Oberste Geschossdecke dämmen (2 Jahre) | § 47 GEG |
| Dach / Fassade saniert | Bauteil muss GEG-Standard erfüllen | § 48 GEG + Anlage 7 |
| Gebäude unverändert weiterbetreiben | Derzeit keine Pflicht zur energetischen Sanierung | GEG Bestandsschutz |
| Nichtwohngebäude Klasse F/G | Voraussichtlich MEPS ab 2030/2033 | EPBD-Recast (nat. Umsetzung ausstehend) |
6. Energieausweis als strategisches Instrument für Altbaubesitzer
Auch wenn keine pauschale Sanierungspflicht besteht, hat der Energieausweis für Altbaubesitzer eine wichtige strategische Funktion — und ist bei Verkauf und Vermietung ohnehin Pflicht (§ 80 GEG):
- Energieklasse kennen: Wer nicht weiß, ob sein Altbau Klasse F, G oder H hat, kann nicht sinnvoll planen — weder für Sanierung noch für den Verkauf. Der Energieausweis liefert diesen Basiswert.
- CO₂-Kosten einschätzen: Das CO2KostAufG (seit 2023) verpflichtet Vermieter bei schlechter Energieklasse zur anteiligen Übernahme der CO₂-Kosten. Je schlechter die Klasse, desto höher der Vermieteranteil — der Energieausweis macht das sichtbar.
- Förderanträge vorbereiten: BEG-Förderanträge (Bundesförderung für effiziente Gebäude) beim BAFA oder KfW-Einzelmaßnahmen (KfW-BEG EM) setzen die Dokumentation des Ist-Zustands voraus. Ein aktueller Bedarfsausweis liefert diese Basis.
- Modernisierungsmiete berechnen: Nach § 559 BGB dürfen Vermieter 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Voraussetzung ist ein dokumentierter Ist-Zustand vor der Maßnahme.
7. Förderprogramme für Altbausanierung 2026
Wer freiwillig saniert, kann auf bewährte Förderprogramme zurückgreifen. Die wichtigsten für Altbaubesitzer:
BEG — Bundesförderung für effiziente Gebäude (BAFA und KfW)
Das BEG ist das zentrale Förderinstrument für energetische Sanierungen. Es umfasst drei Förderbereiche:
- BEG EM (Einzelmaßnahmen): Förderung einzelner Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung, Fenster, Heizungsanlage — in der Regel durch das BAFA als Zuschuss abgewickelt. Fördersätze variieren je nach Maßnahme.
- BEG WG (Wohngebäude): Förderung von Komplettsanierungen auf Effizienzhaus-Niveau (z. B. Effizienzhaus 55, 40) über die KfW als zinsgünstiges Darlehen mit Tilgungszuschuss.
- KfW-261: Das KfW-Effizienzhausprogramm fördert die Sanierung auf definierte Effizienzhausniveaus — ein Energieausweis nach der Sanierung ist Nachweisdokument.
KfW-458 — Heizungstausch
Das KfW-Förderprogramm 458 unterstützt den Austausch von Heizsystemen durch klimafreundliche Alternativen (Wärmepumpen, Pelletheizungen, Solarthermieanlagen). Die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 ist Voraussetzung für die ordnungsgemäße Auslegung der Anlage und Teil der Förderantragsunterlagen.
BAFA-EBN — Energieberatung für Wohngebäude
Das BAFA fördert die Energieberatung durch qualifizierte Experten (BAFA-Energieberatung für Wohngebäude, BEW). Ein qualifizierter Energieberater nach § 88 GEG kann für Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen, der schrittweise Maßnahmen dokumentiert und bei Umsetzung jeweils höhere Fördersätze ermöglicht.
8. Checkliste für Altbaubesitzer 2026
- Heizungsalter prüfen: Ist der Kessel ein Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre? → Austauschpflicht nach § 72 GEG
- Energieausweis-Status prüfen: Haben Sie einen gültigen Ausweis (Laufzeit 10 Jahre)? Bei geplantem Verkauf oder Neuvermietung unverzüglich bestellen — Pflicht nach § 80 GEG
- Kommunalen Wärmeplan einsehen: Liegt Ihr Gebäude in einem geplanten Fernwärme- oder Wasserstoffgebiet? → beeinflusst Ihre Heizungsstrategie
- Energieklasse kennen: Ist Ihr Gebäude Klasse F, G oder H? → CO₂-Kostenanteile für Vermieter hoch, EPBD-Risiko perspektivisch größer
- Förderung vor Baubeginn beantragen: BAFA und KfW-Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden — nachträgliche Förderung ist ausgeschlossen
- Heizlastberechnung einholen: Bei geplantem Heizungstausch — Grundlage für korrekte Anlagenauslegung und Fördernachweis
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