CO2-Abgabe beim Neubau 2026 — Gilt das CO2KostAufG für neue Gebäude?

Antwort: Das CO2KostAufG gilt auch für Neubauten — allerdings nur, wenn eine fossile Heizung (Gas, Öl) verwendet wird. Bei Wärmepumpen fällt keine CO2-Abgabe nach CO2KostAufG an, da Strom kein Brennstoff im Sinne des Gesetzes ist. Für Neubauten mit Gasheizung bestimmt das 10-Stufen-Stufenmodell die Kostenaufteilung: Hocheffiziente Neubauten (Effizienzklasse A/A+) haben sehr niedrige CO2-Emissionen, weshalb der Vermieter in der Regel nur einen geringen Teil der CO2-Kosten trägt — oder in der ersten Stufe sogar 0 %.

Die Kurzantwort in einem Satz

Das CO2KostAufG gilt für Neubauten mit fossiler Heizung (Gas, Öl), aber nicht für Wärmepumpen — und der Vermieteranteil fällt bei effizienten Neubauten dank Stufenmodell deutlich geringer aus als bei unsanierten Altbauten.

Was ist das CO2KostAufG?

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) regelt seit dem 1. Januar 2023, wie die CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Es gilt für alle Wohnmietverhältnisse, bei denen der Vermieter den Brennstoff liefert oder beschafft. Grundlage ist die jährliche Heizkostenabrechnung.

Was versteht man unter CO2-Kosten beim Heizen?

Beim Verbrennen fossiler Brennstoffe (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas, Kohle) entstehen CO2-Emissionen, für die Energieversorger im Rahmen des nationalen Emissionshandels (BEHG — Brennstoffemissionshandelsgesetz) eine CO2-Steuer zahlen. Diese Kosten werden an die Verbraucher weitergereicht — sie erscheinen in der Heizkostenabrechnung als Aufschlag auf den Brennstoffpreis.

Seit 2023 regelt das CO2KostAufG, wer von diesen CO2-Kosten wie viel trägt: Der Vermieter kann nicht mehr einfach alle CO2-Kosten auf den Mieter abwälzen — er muss einen Teil selbst tragen, dessen Höhe von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt.

Das 10-Stufen-Stufenmodell — wie es funktioniert

Das Stufenmodell des CO2KostAufG teilt Gebäude nach ihren spezifischen CO2-Emissionen in kg pro m² Wohnfläche und Jahr in 10 Stufen ein. Je höher die CO2-Emissionen, desto mehr trägt der Vermieter:

Sehr niedrige Emissionen (unter ca. 12 kg CO2/m²/a): Vermieter trägt 0 % — typisch für hocheffiziente Neubauten der Klasse A+/A
Niedrige Emissionen: Vermieter trägt 10 % — typisch für Neubauten nach GEG mit Gasheizung
Mittlere Emissionen: Vermieter trägt 20–50 % — typisch für sanierte Altbauten
Hohe Emissionen (über ca. 52 kg CO2/m²/a): Vermieter trägt 90 % — typisch für unsanierte Altbauten mit alter Ölheizung

Die genauen Stufengrenzen und Vermieteranteile sind im CO2KostAufG gesetzlich festgelegt. Die Einstufung Ihres Gebäudes ergibt sich aus der tatsächlichen Heizkostenabrechnung des jeweiligen Jahres — nicht aus dem Energieausweis, aber der Energieausweis ist ein guter Indikator für die ungefähre CO2-Emissionsklasse.

Was bedeutet das konkret für den Neubau?

Neubauten, die seit 2024 nach dem GEG errichtet werden, müssen den Effizienzhaus-55-Standard (EH 55) oder besser erfüllen. Das entspricht in der Regel den Energieeffizienzklassen A oder A+ im Energieausweis. Die Folge: Der spezifische Primärenergiebedarf und die CO2-Emissionen dieser Gebäude sind vergleichsweise niedrig.

Szenario 1: Neubau mit Wärmepumpe

Bei Neubauten mit Wärmepumpe fällt kein CO2-Kostenbeitrag nach CO2KostAufG an. Wärmepumpen laufen auf Strom — und Strom ist kein fossiler Brennstoff im Sinne des BEHG oder CO2KostAufG. Es gibt also keine CO2-Kosten aus dem Brennstoffkauf, die aufgeteilt werden müssten. Das ist ein erheblicher Vorteil für Vermieter von Neubauten, die auf Wärmepumpen setzen.

Wärmepumpe = kein CO2KostAufG

Wärmepumpen erzeugen Wärme aus Strom. Strom fällt nicht unter das CO2KostAufG — daher entsteht kein CO2-Kostenanteil, der aufgeteilt werden müsste. Vermieter von Neubauten mit Wärmepumpe sind von der Stufenmodell-Berechnung ausgenommen.

Szenario 2: Neubau mit Gasheizung

Auch wenn das GEG seit 2024 grundsätzlich verlangt, dass Neubauten zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien beheizt werden, gibt es in der Übergangsphase noch Neubauten mit Gasheizungen — insbesondere in Kombination mit Solarthermie oder als Hybridanlage. Diese Gebäude unterliegen dem CO2KostAufG für den fossilen Brennstoffanteil.

Da GEG-konforme Neubauten mit Gasheizung typischerweise sehr effizient sind (Effizienzklasse A oder B), liegen die CO2-Emissionen häufig in den untersten Stufen des Stufenmodells. Das bedeutet: Der Vermieter trägt in der Regel nur einen geringen Prozentsatz der CO2-Kosten — oft zwischen 0 % und 20 %.

Szenario 3: Neubau mit Fernwärme

Bei Fernwärme gilt ein Sonderfall: Die CO2-Kosten entstehen beim Fernwärmeversorger, nicht beim Eigentümer direkt. In der Heizkostenabrechnung erscheinen ggf. CO2-Anteile aus dem Fernwärmepreis. Die Aufteilung nach CO2KostAufG ist für Fernwärme gesondert geregelt — informieren Sie sich direkt beim Fernwärmeversorger, welche Anteile ausgewiesen werden.

Welche Rolle spielt der Energieausweis?

Der Energieausweis ist zwar nicht die direkte Grundlage für die CO2KostAufG-Stufeneinstufung (diese erfolgt anhand der tatsächlichen Heizkostenabrechnung), aber er gibt einen wichtigen Vorindikator:

Effizienzklasse A+ oder A: Sehr geringe CO2-Emissionen zu erwarten — Vermieter in Stufe 1 oder 2
Effizienzklasse B oder C: Moderate CO2-Emissionen — Vermieter in mittleren Stufen
Effizienzklasse D bis F: Höhere CO2-Emissionen — steigender Vermieteranteil
Effizienzklasse G oder H: Hohe CO2-Emissionen — Vermieter in hohen Stufen, Sanierungsdruck steigt

Für Neubauten ist nach GEG ein Bedarfsausweis die Standardform — er wird auf Basis des berechneten Energiebedarfs der Baukonstruktion erstellt (§ 80 GEG). Dieser Bedarfsausweis weist die Energieeffizienzklasse aus und gibt Eigentümern einen Hinweis, in welchem Bereich des Stufenmodells ihr Gebäude voraussichtlich liegt.

Wichtig: CO2-Emissionen hängen vom tatsächlichen Verbrauch ab

Das Stufenmodell des CO2KostAufG basiert auf den tatsächlichen CO2-Emissionen aus der Heizkostenabrechnung — nicht auf dem Bedarfswert aus dem Energieausweis. Ein Neubau mit theoretisch niedrigem Energiebedarf kann bei intensiver Nutzung mehr CO2 emittieren als erwartet. Sprechen Sie mit Ihren Mietern über sparsames Heizverhalten — davon profitieren beide Seiten.

Was müssen Vermieter von Neubauten praktisch beachten?

CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung ausweisen: Wenn fossile Brennstoffe genutzt werden, müssen die CO2-Kosten separat in der Abrechnung ausgewiesen und nach Stufenmodell aufgeteilt werden.
Stufenzuordnung prüfen: Die Stufenzuordnung ergibt sich aus den tatsächlichen kg CO2 pro m² Wohnfläche des abgerechneten Jahres — diese Angabe liefert der Energieversorger oder ergibt sich aus dem Brennstoffverbrauch.
Energieausweis aktuell halten: Ein aktueller Bedarfsausweis dokumentiert die Energieklasse des Neubaus und ist bei Vermietung Pflicht (§ 80 GEG).
Wärmepumpe als Entlastung verstehen: Wer seinen Neubau mit Wärmepumpe beheizt, ist von der CO2-Kostenaufteilung befreit — ein starkes Argument für erneuerbare Wärmetechnik.
Mieter informieren: Das CO2KostAufG schreibt vor, dass Vermieter die CO2-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung transparent ausweisen. Nachvollziehbare Abrechnungen vermeiden Streit.

Auswirkung auf den Immobilienwert und die Vermietbarkeit

Die CO2-Abgabe hat mittelbar auch Einfluss auf Vermietbarkeit und Immobilienwert: Mieter, die in einem schlecht gedämmten Altbau wohnen, zahlen — auch nach dem CO2KostAufG — hohe Heizkosten. Ein energieeffizienter Neubau (Klasse A/A+) mit geringen Heizkosten ist für Mieter attraktiver. Das stützt die Nachfrage und die erzielbaren Mieten in der mittleren und langen Frist.

Umgekehrt steigt mit dem CO2-Preis (der jährlich steigt — bis 2026 auf mindestens 55 €/t CO2 nach BEHG-Planung) die finanzielle Belastung für Vermieter schlecht gedämmter Gebäude. Wer jetzt in Energieeffizienz investiert, schützt sich gegen steigende CO2-Kosten und verbessert die Wettbewerbsposition seiner Immobilie.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

Wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 brauchen — etwa für Heizungstausch oder KfW-Förderung —, übernehmen wir das für Sie als kostenlose Anfrage. Sie senden Ihre Bauteilangaben, wir rechnen, Sie entscheiden ohne Verpflichtung.

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Für Neubauten ist der Bedarfsausweis nach § 80 GEG Pflicht. Er dokumentiert die Energieeffizienzklasse und gibt Ihnen und Ihren Mietern Klarheit über die CO2-Kostenstufe. DIBt-registriert, BAFA-zugelassen — ohne Vorkasse.