Energieausweis bei Mietvertragsverlängerung

Antwort: Nach geltendem Recht (§ 80 GEG) müssen Vermieter bei der Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags keinen Energieausweis vorlegen. Die Vorlagepflicht gilt ausschließlich bei Neuvermietung, Verkauf und Neubau. Wird jedoch ein neuer Mietvertrag abgeschlossen — auch mit demselben Mieter —, liegt eine Neuvermietung vor, bei der die Pflicht greift. Der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), der sich seit Mai 2026 im parlamentarischen Verfahren befindet, sieht laut aktuellem Stand vor, die Vorlagepflicht künftig auf Mietvertragsverlängerungen auszudehnen — noch nicht in Kraft, Inkrafttreten frühestens H2 2026. Bestehende Energieausweise bleiben davon unberührt und volle 10 Jahre gültig.

Die Kurzantwort in einem Satz

Bei einer Mietvertragsverlängerung besteht nach geltendem GEG keine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises — aber der GModG-Entwurf plant, das zu ändern, und ein aktueller Ausweis ist für die korrekte CO₂-Abgaben-Teilung nach CO2KostAufG ohnehin empfehlenswert.

Das Wichtigste auf einen Blick (Stand Juli 2026)

Mietvertragsverlängerung heute → keine Energieausweis-Pflicht nach § 80 GEG. Neuer Mietvertrag (auch mit gleichem Mieter) → Vorlagepflicht greift wie bei Neuvermietung. GModG-Entwurf (parlamentarisches Verfahren, noch nicht in Kraft): plant Vorlagepflicht auch bei Mietvertragsverlängerung. CO₂-Abgabe: aktueller Energieausweis ist Grundlage für die korrekte Kostenteilung nach CO2KostAufG. Bußgeld bei Verstößen gegen § 80 GEG: bis zu 10.000 € nach § 108 GEG.

Was das GEG derzeit vorschreibt — und was nicht

Die Energieausweis-Pflicht für Vermieter ergibt sich aus § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz in der Fassung des Wärmeplanungsgesetzes 2024). Der Paragraph regelt präzise, bei welchen Rechtsgeschäften der Vermieter verpflichtet ist, einen gültigen Energieausweis vorzulegen:

Neuvermietung: Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags über eine Wohnung oder ein Haus muss der Vermieter dem künftigen Mieter den Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung vorlegen und nach Vertragsabschluss eine Kopie aushändigen.
Verkauf: Beim Verkauf einer Immobilie muss der Ausweis dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen; der Käufer hat Anspruch auf eine Kopie.
Neubau: Für neu errichtete Gebäude erstellt der Bauherr einen Energieausweis auf Basis des Bedarfsberechnung nach GEG.

Ausdrücklich nicht in § 80 GEG aufgeführt ist die Mietvertragsverlängerung. Das bedeutet: Verlängern Sie mit Ihrem bestehenden Mieter den Mietvertrag — sei es schriftlich, mündlich oder durch konkludentes Verhalten (§ 545 BGB: stillschweigende Verlängerung) —, müssen Sie nach aktuellem Recht keinen neuen oder aktuellen Energieausweis vorlegen. Dem Mieter entsteht aus der Verlängerung kein Herausgabeanspruch.

Das klingt einfach — ist in der Praxis aber von einer wichtigen Fallunterscheidung abhängig: Was genau gilt als Verlängerung, und wann liegt rechtlich doch eine Neuvermietung vor?

Verlängerung oder Neuvermietung? Die entscheidende Abgrenzung

Ob die Energieausweis-Pflicht greift, hängt davon ab, ob rechtlich ein neues Mietverhältnis begründet wird oder ob das bestehende fortgesetzt wird. Diese Unterscheidung kann in der Praxis erhebliche Konsequenzen haben.

Echte Verlängerung — keine Pflicht

Eine echte Verlängerung liegt vor, wenn das bestehende Mietverhältnis mit denselben Parteien und im Wesentlichen unveränderten Bedingungen fortgesetzt wird. Das umfasst:

Zeitvertragsende mit Anschlusslaufzeit: Endet ein befristeter Mietvertrag und einigen sich Vermieter und Mieter auf eine neue Laufzeit, gilt dies rechtlich als Verlängerung des bestehenden Verhältnisses — keine neue Energieausweis-Pflicht.
Stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB): Setzt der Mieter das Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit ohne Kündigung fort und widerspricht der Vermieter nicht, verlängert sich der Vertrag automatisch auf unbestimmte Zeit. Auch hier entsteht keine neue Vorlagepflicht.
Schriftliche Nachtragsvereinbarung zur Verlängerung: Wird lediglich die Laufzeit eines bestehenden Vertrags durch einen Nachtrag verlängert, handelt es sich um eine Modifikation des bestehenden Vertrags, nicht um einen Neuvertrag.

Neuer Vertrag statt Verlängerung — Pflicht greift

Anders verhält es sich, wenn in der Praxis zwar der Eindruck einer Verlängerung entsteht, rechtlich aber ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn:

Ein vollständig neuer Mietvertrag aufgesetzt wird — auch mit identischem Mieter und identischer Wohnung. Der neue Vertragsabschluss löst die Vorlagepflicht nach § 80 GEG aus.
Wesentliche Vertragsbestandteile sich ändern, sodass wirtschaftlich ein neues Mietverhältnis entsteht — z. B. deutliche Mieterhöhung verbunden mit neuen Vertragsbedingungen.
Der Mieter wechselt, etwa wenn nach dem Auszug eines Mieters die Wohnung an eine andere Person vermietet wird.

Vorsicht bei umfassenden Vertragsänderungen

Wird im Zusammenhang mit einer Verlängerung ein umfassend neu aufgesetzter Mietvertrag unterschrieben, kann dies rechtlich als Neuvermietung gewertet werden — mit der Folge, dass die Energieausweis-Vorlagepflicht greift. Im Zweifel gilt: Bei vollständigem Neuabschluss immer den Energieausweis bereithalten. Verstöße gegen § 80 GEG können nach § 108 GEG mit bis zu 10.000 € geahndet werden.

GModG-Entwurf: Geplante Ausweitung der Pflicht auf Mietvertragsverlängerungen

Hier ist es wichtig, zwischen geltendem Recht und geplantem Recht zu unterscheiden: Der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) — eine umfassende GEG-Novelle, die die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD-Recast, Richtlinie (EU) 2024/1275) in deutsches Recht umsetzen soll — sieht laut aktuellem Stand vor, die Vorlagepflicht für den Energieausweis auf Mietvertragsverlängerungen auszudehnen.

Das GModG befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren. Der Kabinettsbeschluss erfolgte Mitte Mai 2026; das Inkrafttreten wird für die zweite Jahreshälfte 2026 erwartet, ein verbindliches Datum steht jedoch noch nicht fest. Die geplante Vorlagepflicht bei Mietvertragsverlängerungen ist somit noch nicht geltendes Recht.

Was der Entwurf im Detail vorsieht:

Vorlagepflicht bei Verlängerung: Laut Entwurf soll ein gültiger Energieausweis künftig auch dann vorgelegt werden müssen, wenn ein bestehender Mietvertrag verlängert wird — bisher gilt die Pflicht wie beschrieben nur bei Neuvermietung, Verkauf und Neubau.
Zweiter neuer Pflichtanlass — größere Renovierungen: Der Entwurf sieht zusätzlich vor, dass ein Energieausweis auch nach Renovierungen erforderlich wird, bei denen mehr als 25 % der Gebäudehülle oder des Gebäudewerts betroffen sind.
Wohngebäude behalten die A+ bis H-Skala: Entgegen weit verbreiteter Erwartung sieht der aktuelle Entwurf keine Umstellung auf die EU-einheitliche A–G-Skala für Wohngebäude vor — die vertraute Effizienzklassenskala bleibt. Nur Nichtwohngebäude sollen erstmals A–G erhalten.
Bestehende Energieausweise bleiben gültig: Ausweise, die heute ausgestellt werden, behalten ihre volle 10-jährige Gültigkeit — auch nach Inkrafttreten des GModG ist kein Umtausch erforderlich.

Fazit für Vermieter: Wer heute einen neuen Energieausweis ausstellen lässt, ist rechtssicher — nach aktuellem GEG und voraussichtlich auch nach dem GModG, sobald es in Kraft tritt.

Warum ein aktueller Energieausweis für Vermieter trotz fehlender Pflicht sinnvoll ist

Auch wenn bei der bloßen Mietvertragsverlängerung heute keine gesetzliche Pflicht besteht, gibt es gute Gründe, den Energieausweis auf aktuellem Stand zu halten — besonders wenn er mehr als 5 Jahre alt ist oder seitdem Modernisierungen stattgefunden haben.

Grund 1: CO₂-Abgabe nach CO2KostAufG korrekt aufteilen

Seit 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe (Gas, Heizöl) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Die Aufteilung folgt einem 10-Stufen-Modell, das auf dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes basiert — gemessen in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr.

Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher der Anteil, den der Vermieter trägt. Bei einem Gebäude mit sehr hohem spezifischen CO₂-Ausstoß (über 52 kg CO₂/m²/Jahr) trägt der Vermieter bis zu 90 % der CO₂-Abgabe, bei einem energieeffizienten Gebäude dagegen gar nichts.

Der Energieausweis ist das zentrale Dokument für diese Berechnung. Ein veralteter Ausweis, der eine modernisierte Heizungsanlage oder eine abgeschlossene Dämmmaßnahme noch nicht abbildet, kann dazu führen, dass der Vermieter unnötig viel CO₂-Abgabe zahlt. Ein aktualisierter Energieausweis nach einer Modernisierung kann die Stufenzuordnung verbessern und damit die finanzielle Belastung für den Vermieter senken.

Grund 2: Mieterhöhungen nach § 558 BGB und Modernisierungsumlage nach § 559 BGB

Wer eine Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels plant oder eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB geltend machen möchte (8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr), profitiert von einem aktuellen Energieausweis als Nachweis der verbesserten Energieeffizienz. Bei rechtlichen Auseinandersetzungen um Mieterhöhungen nach Modernisierung kann der Energieausweis als Beleg dienen, dass eine tatsächliche Verbesserung der Energieeffizienz eingetreten ist.

Grund 3: Vorbereitung auf das GModG

Da der GModG-Entwurf die Vorlagepflicht bei Mietvertragsverlängerungen einführen soll und ein Inkrafttreten noch 2026 erwartet wird, ist es ratsam, den Energieausweis vorsorglich auf den aktuellen Stand zu bringen. Wer bei einer bevorstehenden Vertragsverlängerung bereits einen gültigen, aktuellen Ausweis in der Hand hat, ist auf das neue Recht vorbereitet — ohne Zeitdruck.

Grund 4: Maklerkosten und Inseratspflicht bei erneuter Vermietung

Endet ein Mietverhältnis doch und die Wohnung wird neu vermietet, greifen sofort alle Pflichten nach § 80 GEG: Vorlagepflicht bei der Besichtigung, Aushändigungspflicht nach Vertragsabschluss, und die Pflicht zur Nennung der wesentlichen Energiekennwerte in kommerziellen Inseraten (Energieeffizienzklasse, Primärenergiebedarf oder -verbrauch, eingesetzter Energieträger). Ein aktuell gültiger Energieausweis im Bestand erspart dann eine kurzfristige Neuausstellung unter Zeitdruck.

Tipp: Nach Heizungstausch oder Dämmung immer neuen Energieausweis ausstellen lassen

Wurde die Heizungsanlage getauscht (z. B. Einbau einer Wärmepumpe) oder das Gebäude nachgedämmt, spiegelt der alte Energieausweis die verbesserte Energieeffizienz nicht mehr wider. Ein neuer Ausweis nach § 88 GEG weist die bessere Effizienzklasse aus — und spart bei der CO₂-Abgaben-Teilung nach CO2KostAufG bares Geld.

Was tun, wenn der Energieausweis abgelaufen ist?

Energieausweise sind ab Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig. Auch bei einer Mietvertragsverlängerung mit einem abgelaufenen Ausweis besteht nach aktuellem GEG keine gesetzliche Pflicht, sofort einen neuen zu besorgen — die Pflicht entsteht erst bei einem neuen Rechtsgeschäft, das die Vorlagepflicht auslöst (Neuvermietung, Verkauf).

Dennoch empfiehlt es sich, einen abgelaufenen Energieausweis zeitnah zu erneuern, denn:

Bei einer unerwarteten Neuvermietung fehlt der gültige Ausweis und es droht ein Bußgeld bis 10.000 € nach § 108 GEG.
Der CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG fehlt eine verlässliche Datengrundlage, was zu Streitigkeiten mit dem Mieter führen kann.
Nach Inkrafttreten des GModG (frühestens H2 2026) würde bei der nächsten Verlängerung ein gültiger Ausweis erforderlich — wer dann unter Zeitdruck handelt, riskiert Verzögerungen.

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Überblick: Energieausweis-Pflicht nach GEG — aktuell und geplant

Die folgende Übersicht zeigt, bei welchen Ereignissen die Vorlagepflicht heute greift und was der GModG-Entwurf zusätzlich plant:

Neuvermietung: Vorlagepflicht nach § 80 GEG — gilt heute und auch nach GModG.
Verkauf: Vorlagepflicht nach § 80 GEG — gilt heute und auch nach GModG.
Neubau: Energieausweis nach Bedarfsberechnung — gilt heute und auch nach GModG.
Mietvertragsverlängerung: Heute keine Pflicht — GModG-Entwurf plant Einführung (noch nicht in Kraft).
Größere Renovierungen (>25 % Gebäudehülle/Wert): Heute keine Pflicht — GModG-Entwurf plant Einführung (noch nicht in Kraft).
Stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB): Heute keine Pflicht — ob der GModG-Entwurf dies einschließt, ist noch nicht final ausdiskutiert.

Heizlastberechnung als nächster Schritt

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Energieausweis bei Mietvertragsverlängerung — was gilt 2026?